Ontdek je een lekkage nadat je de koopovereenkomst hebt getekend, maar voordat de sleuteloverdracht heeft plaatsgevonden? Dan kun je in de meeste gevallen actie ondernemen, want de verkoper is verplicht de woning in de staat te leveren die bij de koop is overeengekomen. Of je ook daadwerkelijk iets kunt afdwingen, hangt af van wanneer de lekkage is ontstaan, wat er in de koopakte staat en of de verkoper op de hoogte was.
Wat geldt er juridisch bij lekkage na tekenen koopovereenkomst?
Na het tekenen van de koopovereenkomst maar vóór de overdracht loopt het risico van de woning nog bij de verkoper. Dat staat doorgaans zo beschreven in de standaard NVM-koopakte. Ontstaat er in die tussenperiode een lekkage door een nieuwe oorzaak, bijvoorbeeld een kapotte dakpan of een barst in een waterleiding, dan is de verkoper in principe verantwoordelijk voor het herstel of een prijscompensatie.
Gaat het om een lekkage die al bestond vóór het tekenen van de overeenkomst, dan ligt het ingewikkelder. In dat geval is de vraag of de verkoper dit wist of redelijkerwijs had moeten weten. Was de lekkage bekend bij de verkoper maar niet gemeld, dan spreek je van een verborgen gebrek. De verkoper heeft een mededelingsplicht: hij moet je informeren over gebreken die hij kent en die voor jou als koper relevant zijn.
Vragenlijst en mededelingsplicht
Bij de meeste woningverkopen vult de verkoper een vragenlijst in, die onderdeel uitmaakt van de koopovereenkomst. Daarin worden specifiek vragen gesteld over lekkages, vochtproblemen en de staat van het dak. Als de verkoper bij vraag naar bekende gebreken “nee” invult, maar er blijkt toch al jaren een lekkage te bestaan, dan heeft hij onjuiste informatie verstrekt. Dat kan juridische gevolgen hebben.
Jij als koper hebt ook een onderzoeksplicht. Je mag verwachten dat je de woning vóór het tekenen (of daarna tijdens de bouwkundige keuring) zorgvuldig hebt bekeken. Zie je tijdens een bezichtiging duidelijke watervlekken, maar teken je toch zonder voorbehoud? Dan staat je positie minder sterk, omdat je het gebrek had kunnen ontdekken.
Wat te doen als je de lekkage ontdekt?
Pak dit stap voor stap aan:
- Documenteer alles direct. Maak foto’s en video’s van de lekkage, noteer de datum en de omstandigheden. Dit is je bewijsmateriaal.
- Stel de verkoper schriftelijk op de hoogte. Doe dit per e-mail of aangetekende brief, zodat er een bewijs van ontvangst is. Wacht niet te lang: tijdig melden is belangrijk.
- Laat de lekkage beoordelen door een deskundige. Een bouwkundige of aannemer kan vaststellen of het een oude of nieuwe lekkage is, wat de oorzaak is en wat herstel kost.
- Raadpleeg een jurist of de ARAG/DAS rechtsbijstandsverzekering. Als je een rechtsbijstandsverzekering hebt, schakel die dan in. Heeft de lekkage al vóór de koop bestaan en wist de verkoper ervan, dan is er een sterke grond voor een claim.
- Overleg over je opties vóór de overdracht. Je kunt onderhandelen over een lagere koopprijs, herstel door de verkoper, of het opschorten van de overdracht totdat het probleem is opgelost.
Kan je de koop terugdraaien?
Ontbinding van de koopovereenkomst is mogelijk, maar alleen onder strenge voorwaarden. De lekkage moet zo ernstig zijn dat je bij kennis van dit gebrek de woning nooit had gekocht voor die prijs. Een kleine daklekkage die eenvoudig te repareren is, rechtvaardigt doorgaans geen ontbinding. Een structureel probleem met de fundering of het dak dat tienduizenden euro’s herstel vergt, kan dat wel.
In de standaard NVM-koopakte staat een ontbindingsgrond bij “niet-conformiteit”: de woning voldoet niet aan wat je mocht verwachten. Of je dit kunt inroepen, hangt af van de ernst van het gebrek en wat er letterlijk in de akte is vastgelegd, zoals eventuele ouderdomsclausules of “as is”-bepalingen. Een ouderdomsclausule betekent dat je als koper rekening houdt met achterstallig onderhoud bij een oudere woning. Dat maakt een claim lastiger, maar niet onmogelijk bij bewuste verzwijging.
Na de overdracht: verborgen gebrek claimen
Ontdek je de lekkage pas na de sleuteloverdracht? Dan kun je nog steeds een beroep doen op non-conformiteit (artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek). Je moet dan aantonen dat het gebrek al bestond vóór de overdracht en dat je er redelijkerwijs niet op bedacht hoefde te zijn. Een tijdslimiet staat niet hard in de wet, maar de rechter kijkt kritisch als je te lang wacht met melden. Meld het gebrek bij voorkeur binnen twee maanden nadat je het hebt ontdekt.
Ontdek je een lekkage na het tekenen van de koopovereenkomst: documenteer het direct, meld het schriftelijk aan de verkoper en laat het beoordelen door een professional. Hoe eerder je handelt en hoe beter je het vastlegt, hoe sterker je positie, zowel vóór als na de overdracht.
