Als de lekkage in je huurwoning niet wordt opgelost door je verhuurder, hoef je dat niet zomaar te accepteren. De verhuurder is wettelijk verplicht om gebreken zoals een lekkage te verhelpen. Doet hij dat niet, dan kun je via officiële wegen afdwingen dat de reparatie alsnog plaatsvindt, of zelfs huurprijsverlaging aanvragen.
Dit artikel legt stap voor stap uit wat je kunt doen als je verhuurder niks onderneemt, welke instanties je kunt inschakelen en wanneer je recht hebt op huurkorting of schadevergoeding.
Waarom is de verhuurder verantwoordelijk?
Een huurwoning moet voldoen aan de eisen van goed huurderschap én goed verhuurderschap. Dat betekent dat de verhuurder verplicht is om grote gebreken te herstellen. Een lekkage valt daar vrijwel altijd onder, omdat het de bewoonbaarheid van de woning aantast en schade kan veroorzaken aan muren, vloeren en inboedel. Dit is vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek (boek 7, artikel 206).
Kleine reparaties, zoals een lekkende kraan of een kapot scharnier, komen voor rekening van de huurder zelf. Maar een lekkend dak, een lekkende waterleiding in de muur of vochtproblemen door gebreken aan de buitenkant van het gebouw zijn de verantwoordelijkheid van de verhuurder.
Wat te doen als de lekkage in je huurwoning niet wordt opgelost
Volg deze stappen in volgorde. Hoe verder je in de rij komt, hoe meer druk je op de verhuurder zet.
- Stap 1: Meld de lekkage schriftelijk. Stuur een e-mail of brief naar je verhuurder met een duidelijke beschrijving van de lekkage, de locatie en de datum. Bewaar altijd een kopie. Mondeling melden is niet genoeg als je later wilt bewijzen dat je het gemeld hebt.
- Stap 2: Geef een redelijke termijn. Noem in je melding een concrete deadline, bijvoorbeeld twee weken voor een inspectie en een afspraak voor reparatie. Bij ernstige lekkages (binnenstromend water, schimmelvorming) mag je een kortere termijn stellen, zoals 48 uur.
- Stap 3: Stuur een aanmaning. Reageert de verhuurder niet of doet hij niets? Stuur dan een aanmaning. Schrijf daarin dat je verdere stappen zet als de reparatie niet binnen een nieuwe termijn plaatsvindt. Het Juridisch Loket kan je hierbij kosteloos helpen.
- Stap 4: Schakel de Huurcommissie in. Heb je een sociale huurwoning (met een huurprijs onder de liberalisatiegrens, in 2025 vastgesteld op 879,66 euro per maand)? Dan kun je een verzoek indienen bij de Huurcommissie voor huurprijsverlaging wegens gebreken. De Huurcommissie deelt gebreken in categorieën in. Ernstige gebreken kunnen leiden tot een tijdelijke huurkorting van 20% of meer.
- Stap 5: Ga naar de rechter. Lukt het via de Huurcommissie niet, of heb je een vrije sector huurwoning? Dan kun je naar de kantonrechter stappen. Je kunt vragen om nakoming (de verhuurder moet repareren) en om schadevergoeding als je door de lekkage schade hebt geleden, bijvoorbeeld aan je meubilair of vloerbedekking.
Mag je zelf de lekkage laten repareren en de kosten inhouden op de huur?
Dit klinkt aantrekkelijk, maar het is risicovol. In principe mag je onder bepaalde voorwaarden zelf een reparateur inschakelen en de kosten verrekenen met de huur. Dat heet “gedeeltelijke ontbinding” of “zelf herstel met verhaal van kosten”. Maar doe dit alleen nadat je de verhuurder schriftelijk in gebreke hebt gesteld en hij aantoonbaar niet heeft gereageerd. Als je dit te vroeg of zonder bewijs doet, loop je het risico dat de verhuurder jou aanrekent dat je de huur hebt ingehouden zonder geldige reden. Laat je bij twijfel eerst adviseren door het Juridisch Loket of een huurrechtadvocaat.
Wat doet de gemeente bij een lekkage in huurwoning die niet wordt opgelost?
Als de verhuurder echt niks doet en de situatie onveilig of ongezond is, kun je ook de gemeente inschakelen. De gemeente heeft een Bouw- en Woningtoezicht (BWT) of een gelijkwaardige afdeling die woningen kan inspecteren. Bij ernstige gebreken, zoals grote vochtproblemen of lekkages die gezondheidsschade veroorzaken, kan de gemeente de verhuurder aanschrijven en dwingen om te repareren. In het uiterste geval kan de gemeente zelfs een sluiting of aanpassing van de woning afdwingen.
Schade aan je inboedel door de lekkage
Als de lekkage schade heeft veroorzaakt aan je spullen, bijvoorbeeld natte kleding, een kapotgegane vloer of beschadigde elektronica, dan kun je die schade verhalen op de verhuurder. Voorwaarde is dat de verhuurder wist (of hoorde te weten) van de lekkage en er niks mee heeft gedaan. Documenteer alles: maak foto’s en video’s van de lekkage en de schade, bewaar bonnen van beschadigde spullen en houd een logboek bij van je contact met de verhuurder.
Je eigen inboedelverzekering vergoedt soms ook schade door lekkage. Check je polis of neem contact op met je verzekeraar, maar haal dit recht op vergoeding via je verhuurder niet door elkaar: de verhuurder blijft verantwoordelijk voor het gebrek zelf.
Als je verhuurder de lekkage in je huurwoning niet oplost, heb je dus duidelijke stappen en rechten. Begin met een schriftelijke melding, stel een redelijke termijn en schakel bij uitblijvende actie de Huurcommissie, de gemeente of de rechter in. Documenteer alles zorgvuldig vanaf de eerste dag, want dat bewijs is bij elk van deze stappen onmisbaar.
