Bij lekkage vanuit de bovenburen is de VvE niet automatisch aansprakelijk. Of de VvE opdraait voor de schade hangt af van waar de lekkage vandaan komt: gaat het om een gemeenschappelijk onderdeel van het gebouw, dan kan de VvE verantwoordelijk zijn. Komt het lek uit een privégedeelte van je bovenburen, dan is de VvE buiten schot en moet je de bovenburen zelf aanspreken.
Wanneer is de VvE aansprakelijk bij lekkage van bovenburen?
De VvE is verantwoordelijk voor het onderhoud van gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. Denk aan het dak, de gemeenschappelijke leidingen, de fundering en de buitenmuren. Lekt er water via het dak of via een gezamenlijke waterleiding die in de spouwmuur loopt, dan is de VvE in principe aansprakelijk voor de schade die jij als onderbuur lijdt.
In dat geval kun je de VvE aanspreken op grond van onrechtmatige daad of gebrekkig onderhoud. De VvE heeft dan de plicht om de schade te vergoeden en het gebrek te herstellen. Veel VvE’s hebben een opstalverzekering die dit soort schade dekt, al verschilt per polis precies wat er wel en niet onder valt.
Wanneer is de VvE juist NIET aansprakelijk?
Komt de lekkage uit een privégedeelte van je bovenburen, dan ligt de aansprakelijkheid bij hen, niet bij de VvE. Voorbeelden hiervan zijn een kapotte waterleiding binnen het appartement van je bovenburen, een lekkende vaatwasser, een overgelopen bad of een slechte aansluiting van de wasmachine. In al die gevallen heeft de VvE de schade niet veroorzaakt en hoeft ze die ook niet te betalen.
Dit is een veelgemaakte denkfout: mensen denken dat de VvE altijd verantwoordelijk is omdat ze in een appartementencomplex wonen. Maar de VvE beheert alleen de gemeenschappelijke zaken. Alles wat binnen het privégedeelte valt, is de verantwoordelijkheid van de eigenaar van dat appartement zelf.
Wat doe je als de bron van de lekkage onduidelijk is?
In de praktijk is het niet altijd meteen duidelijk waar het lek precies zit. Is dat het geval, schakel dan zo snel mogelijk een loodgieter of bouwkundige in om de oorzaak vast te stellen. Documenteer de schade in de tussentijd goed met foto’s en video’s, zodat je later kunt aantonen wat er wanneer is beschadigd.
Meld de lekkage ook altijd schriftelijk bij de VvE, ook als je nog niet zeker weet wie er aansprakelijk is. De VvE is verplicht om te onderzoeken of de oorzaak in de gemeenschappelijke ruimte ligt. Doet ze dat niet, dan kan ze later alsnog aansprakelijk worden gesteld als blijkt dat het gebrek aan haar kant lag.
Privéverzekering of VvE-verzekering?
Het is slim om na te gaan welke verzekering van toepassing is voordat je een claim indient. De VvE heeft doorgaans een opstalverzekering voor het gebouw. Jij als appartementseigenaar hebt mogelijk ook een eigen inboedelverzekering en soms een aanvullende opstalverzekering voor je privégedeelte.
Schade aan je vloer, muren of plafond valt vaak onder de opstalverzekering, schade aan meubels en spullen onder de inboedelverzekering. Houd er rekening mee dat verzekeraars eigen risico’s rekenen en soms discussiëren over wie er als eerste moet betalen. Laat schade altijd officieel taxeren, zodat je een concrete schadeclaim kunt indienen.
Bovenburen werken niet mee: wat dan?
Als de lekkage duidelijk vanuit het privégedeelte van je bovenburen komt en zij weigeren actie te ondernemen, heb je een aantal opties. Je kunt ze schriftelijk aansprakelijk stellen per aangetekende brief. Reageren ze niet, dan kun je de zaak voorleggen aan de kantonrechter. Het gaat hier om burenrecht en aansprakelijkheid uit onrechtmatige daad (artikel 6:162 BW).
De VvE kan in zo’n geval ook een rol spelen als bemiddelaar of als de overlast ook anderen in het complex raakt. Ze is echter niet verplicht om op te treden als het puur een geschil is tussen twee individuele eigenaren over privégedeelten.
Kortom: weet je van welke kant de lekkage komt, dan weet je wie je moet aanspreken. Is de bron onduidelijk, zet dan de VvE direct in beweging, documenteer alles en laat de oorzaak zo snel mogelijk vaststellen door een professional. Dat voorkomt verdere schade en maakt je positie een stuk sterker.
