Je kunt een aannemer aansprakelijk stellen voor lekkage als die lekkage het gevolg is van gebrekkig werk. Dat geldt zowel tijdens als na de verbouwing, en in sommige gevallen zelfs jaren later. Maar hoe doe je dat concreet, en waar moet je op letten?
Wanneer is de aannemer verantwoordelijk voor de lekkage?
Niet elke lekkage is automatisch de schuld van de aannemer. Er moet een duidelijk verband zijn tussen het werk dat hij heeft uitgevoerd en de schade die daarna is ontstaan. Denk aan een dak dat lekt nadat de aannemer een dakkapel heeft geplaatst, een badkamer die vocht doorlaat na een renovatie, of een fundering die water binnenlaat na graafwerkzaamheden. Als de lekkage op een ander deel van het huis zit dan waar de aannemer heeft gewerkt, is die link al een stuk lastiger te bewijzen.
Onder het Nederlandse Burgerlijk Wetboek is een aannemer verplicht het werk op te leveren zonder gebreken. Ontdek je na de oplevering alsnog een gebrek, dan is de aannemer in beginsel aansprakelijk, mits je kunt aantonen dat het gebrek er bij oplevering al was of het gevolg is van zijn werkzaamheden. Dit heet aansprakelijkheid wegens verborgen gebreken.
Aannemer aansprakelijk stellen voor lekkage: de stappen
Een aansprakelijkheidsstelling gaat het best gestructureerd. Hieronder staan de stappen die je in de meeste gevallen doorloopt.
- Documenteer de schade direct. Maak foto’s en video’s van de lekkage en alle zichtbare schade, inclusief datum en tijdstip. Doe dit zo snel mogelijk nadat je de lekkage ontdekt.
- Schakel een onafhankelijk expert in. Een bouwkundig adviseur of expertisebureau kan schriftelijk vaststellen wat de oorzaak is van de lekkage en of die oorzaak bij het werk van de aannemer ligt. Dit rapport is later je belangrijkste bewijsstuk.
- Meld de lekkage schriftelijk bij de aannemer. Stuur een aangetekende brief of e-mail waarin je de gebreken beschrijft, naar het expertiserapport verwijst en de aannemer aansprakelijk stelt. Geef hem een redelijke termijn om te reageren, meestal twee tot vier weken.
- Geef de aannemer de kans om het te herstellen. Wettelijk gezien heeft hij recht op herstel. Laat hem dit niet doen als je de schade al zelf hebt laten repareren, want dan loop je het risico dat je die kosten niet vergoed krijgt.
- Kom je er niet uit? Schakel dan rechtshulp in. Een mediator, de Geschillencommissie Bouw of een jurist kan je helpen als de aannemer de aansprakelijkheid afwijst.
Termijnen: hoe lang heb je de tijd?
In de meeste aannemingscontracten wordt verwezen naar de UAV (Uniforme Administratieve Voorwaarden). Daarin staat dat je gebreken zo snel mogelijk moet melden nadat je ze ontdekt. Doe je dat te laat, dan kan de aannemer argumenteren dat hij zijn recht op herstel is ontnomen. De wettelijke verjaringstermijn voor vorderingen op een aannemer is in Nederland in de meeste gevallen vijf jaar na de ontdekking van het gebrek, maar maximaal twintig jaar na oplevering. Wacht dus niet af.
Bij ernstige constructiefouten, zoals een lekkend dak of een gebrekkige waterdichting die de veiligheid of bewoonbaarheid aantast, geldt soms een langere aansprakelijkheidstermijn van tien jaar. Dit staat ook wel bekend als de aansprakelijkheid voor ernstige gebreken.
Schade aan buren door de lekkage
Soms is niet jij maar een buurman of omwonende de gedupeerde. Bijvoorbeeld als lekkagewater vanuit jouw verbouwde woning doorsijpelt naar het appartement eronder. In dat geval kunnen je buren de aannemer rechtstreeks aansprakelijk stellen voor deze schade aan derden. Je hoeft daar zelf in principe niets voor te doen, al is het wel verstandig om de aannemer ook zelf te informeren en de situatie schriftelijk vast te leggen.
Wat als de aannemer zijn aansprakelijkheid ontkent?
Het komt regelmatig voor dat een aannemer de oorzaak van de lekkage bij jou legt, bijvoorbeeld door te stellen dat je zelf iets verkeerd hebt gebruikt of dat de lekkage al voor zijn werkzaamheden bestond. In dat geval heb je twee opties. Je kunt naar de Geschillencommissie Bouw stappen als de aannemer is aangesloten bij een erkende branchevereniging zoals Bouwend Nederland of VBO. Dat is sneller en goedkoper dan een rechtszaak. Is de aannemer niet aangesloten, dan kun je de zaak voorleggen aan de kantonrechter of een civiele rechter, afhankelijk van het schadebedrag.
Een rechtsbijstandsverzekering kan in dit soort gevallen veel kosten besparen. Controleer je polis voordat je extern juridisch advies inkoopt.
Het aansprakelijk stellen van een aannemer voor lekkage lukt het best met een sterk dossier: foto’s, een onafhankelijk expertiserapport en schriftelijke communicatie. Zorg dat je snel handelt na de ontdekking, geef de aannemer de kans op herstel en laat je bij een conflict adviseren door een jurist of de Geschillencommissie Bouw.
