Bij lekkage binnen een VvE is de verantwoordelijkheid verdeeld tussen de vereniging en de individuele eigenaar, en dat leidt regelmatig tot discussie. Als vuistregel geldt: de VvE is verantwoordelijk voor schade die ontstaat door gebreken aan gemeenschappelijke onderdelen van het gebouw, zoals het dak, de buitengevel of de gemeenschappelijke leidingen. Schade aan of binnen een privégedeelte valt in principe bij de eigenaar zelf.
Gemeenschappelijke delen versus privégedeelten
De splitsingsakte bepaalt wat gemeenschappelijk is en wat privé. Gemeenschappelijke delen zijn doorgaans: het dak, de buitenmuren, de fundering en de leidingen die meerdere appartementen bedienen. Privégedeelten zijn de ruimten die exclusief bij jouw appartement horen, inclusief de leidingen die alleen jouw woning bedienen.
Concreet voorbeeld: lekt een dakgoot en beschadigt dat het plafond van jouw appartement? Dan is de VvE aan zet, omdat het dak een gemeenschappelijk deel is. Lekt een kraan in jouw badkamer en beschadigt dat de vloer van de buurman eronder? Dan ben jij als eigenaar verantwoordelijk, omdat die kraan tot jouw privégedeelte behoort.
Wie betaalt de reparatie en wie betaalt de schade?
Dit zijn twee verschillende vragen, en dat onderscheid is belangrijk. Het repareren van de lekkende leiding zelf wordt doorgaans niet gedekt door de opstalverzekering. Dat betekent dat de kosten van de reparatie betaald worden door degene op wiens deel het probleem zit: de VvE bij gemeenschappelijke onderdelen, de eigenaar bij privéonderdelen.
De schade die de lekkage veroorzaakt, wordt wel vergoed door de opstalverzekering. De VvE is verplicht een opstalverzekering af te sluiten voor het hele gebouw. Die verzekering dekt waterschade aan het gebouw zelf, ook als die schade in een privéappartement zit. Schade aan inboedel valt hier buiten: daarvoor heb je een aparte inboedelverzekering nodig.
Wat als de VvE nalatig is?
Als de lekkage is ontstaan door achterstallig onderhoud aan gemeenschappelijke delen, en de VvE heeft dat onderhoud lang laten liggen, dan kan de VvE aansprakelijk worden gesteld voor de gevolgschade. Denk aan een dak dat al jaren problemen geeft maar nooit is gerepareerd. In zo’n geval kun je de VvE aanspreken op haar onderhoudsplicht.
Wil je de VvE aansprakelijk stellen, leg dan alles schriftelijk vast. Meld de lekkage per e-mail of brief, bewaar foto’s van de schade en noteer data. Zonder bewijs is het moeilijk aantonen dat de VvE op de hoogte was maar niet heeft ingegrepen.
Lekkage vve: wat doe je stap voor stap?
- Meld de lekkage direct bij het bestuur van de VvE, schriftelijk en met foto’s.
- Meld de schade ook bij je eigen inboedelverzekering als je spullen beschadigd zijn.
- Vraag de VvE om bevestiging dat zij de schade melden bij de opstalverzekering.
- Laat niet zelf repareren aan gemeenschappelijke delen zonder toestemming van de VvE: dat kan je recht op vergoeding beperken.
- Blijft de VvE in gebreke? Stuur dan een formele ingebrekestelling met een redelijke termijn om actie te ondernemen.
Buurman lekt bij jou: wat nu?
Is de lekkage afkomstig uit een andere privéwoning? Dan is de eigenaar van die woning verantwoordelijk. Dat geldt ook als een appartementseigenaar zijn woning verhuurt: de eigenaar blijft aansprakelijk, niet de huurder. Spreek de eigenaar direct aan en leg het contact schriftelijk vast. Komen jullie er samen niet uit, dan is de VvE soms een tussenpartij, maar zij heeft in principe geen bevoegdheid om één eigenaar te dwingen te betalen aan een andere eigenaar. In dat geval rest juridische stappen via de rechter.
Een lekkage in een VvE-gebouw vraagt dus altijd om een eerste, simpele vraag: waar komt de lekkage vandaan en van wie is dat onderdeel? Het antwoord op die vraag bepaalt wie de reparatiekosten draagt, wie de verzekeraar inschakelt en wie uiteindelijk opdraait voor de gevolgschade. Twijfel je over de grens tussen gemeenschappelijk en privé? Lees de splitsingsakte of leg de situatie voor aan een juridisch adviseur die gespecialiseerd is in appartementsrecht.
